Rynek kredytowy i mieszkalnictwa uzależniony od kredytu hipotecznego

04/04/2018

Pośrednictwo finansowe w Polsce na „hipotece” stoi. Wystarczy popatrzeć (choćby pobieżnie) na dane, jakie publikujemy w ostatnim raporcie KPF “Sektor pośrednictwa finansowego w Polsce”, które pokazują udział kredytu hipotecznego w wartości sprzedanych kredytów przez pośredników, aby mieć obraz sytuacji. Liczba i wartość tych produktów, sprzedanych przez pośredników zrzeszonych w KPF w 2017 roku, wzrosła w porównaniu do roku 2016 odpowiednio o 22 i 31%. Wskaźnik penetracji w IV kwartale ub.r. osiągnął najwyższą historycznie wartość 6,66%, a uśredniony rocznie wyniósł 6,4%. Dla porównania, w roku 2016 uśredniony wskaźnik roczny wyniósł 5,1%.

W IV kwartale 2017 roku w grupie pośredników zrzeszonych w ZFPF bardzo wysoką dynamikę osiągnęła wartość wypłaconych kredytów firmowych, bowiem ich sprzedaż wzrosła aż o 91% i przekroczyła 750 mln PLN[1]. Z kolei w grupie pośredników zrzeszonych w KPF wysoką dynamikę wzrostu można było zaobserwować w wartości wypłaconych pożyczek pozabankowych. W całym roku 2017 sprzedali oni 402,8 tys. produktów instytucji pożyczkowych, o łącznej war­tości przekraczającej 1 mld PLN. W IV kw. ub.r. po raz pierwszy wypłacone przez pośredników niebankowe pożyczki znacznie przekroczyły wartość kredytów gotówkowych. Jest to bardzo ciekawe zjawisko, biorąc pod uwagę, jak ważny dla banków jest czwarty kwartał dla realizacji planów sprzedażowych, zamykających rok.

Mimo osiągniętych wysokich (i wyższych niż dla kredytów hipotecznych) dynamik wypłaconych kredytów firmowych czy pożyczek niebankowych, nadal w mocy pozostaje wniosek, że branża pośrednictwa kredytem hipotecznym stoi. W świetle rekordowego dla deweloperów roku oraz rekordów sprzedaży kredytów hipotecznych taka sytuacja jest zrozumiała. Mimo to, musi się pojawić pytanie o bezpieczny dla pośredników stopień uzależnienia wartości sprzedaży od jednego produktu. Świadomość potrzeby zmiany modelu opartego na jednym rynku wydaje się dojrzewać. Dowodem na to są wskazane dwie nowe tendencje – duża aktywność na rynku kredytów firmowych i produktów instytucji pożyczkowych.

Ubiegły rok pokazał, jak trudno jest prognozować nawet na okres roku. Prognozy wartości rynku kredytów hipotecznych zmieniały się co kwartał, a wynik końcowy znacznie przekroczył szacowane wielkości. Na rynku deweloperów prognozy były bardziej precyzyjne ze względu na specyfikę tego rynku, ale też na początku roku eksperci nie przewidzieli tak spektakularnych wyników. Zatem, w miejsce prognoz wartości skupimy się na czynnikach, które na tych kluczowych dla pośredników rynkach koniecznie trzeba uwzględnić w planach sprzedażowych i finansowych na ten rok.

Na pewno trudno będzie utrzymać dynamikę z roku ubiegłego i to zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i hipotecznym. Wspólnym czynnikiem pomagającym rynkom będzie zapowiedziana przez Prezesa NBP kontynuacja przez RPP polityki niskich stóp procentowych – nawet do roku 2020. W kontekście obu rynków ważne jest nie tyle utrzymanie „gołębiej polityki”, ile przedstawiony horyzont czasowy, który w planowaniu zaciągnięcia kredytu hipotecznego ma znaczenie kluczowe.

Ze względów podażowych niemożliwe będzie utrzymanie średnich cen nowo budowanych mieszkań na poziomie z roku 2017. W roku 2016 i 2017 podaż nowych mieszkań była elastyczna i rosnący popyt mógł być zaspokojony nową podażą mieszkań, a nie dostosowaniem od strony ceny. Dodatkowym czynnikiem na rzecz wzrostu cen jest brak Programu MdM, który ze względu swoją konstrukcję pełnił rolę „kotwicy” w segmencie rynku mieszkań masowych. Innym czynnikiem wzrostu cen, a być może nawet kluczowym, będzie sytuacja na rynku pracy pod względem dostępności pracowników ze względu na ich oczekiwania płacowe. Dodatkowo, już wzrastają ceny materiałów budowlanych.

„Zagęszczanie” zabudowy na bardzo atrakcyjnych lokalizacyjnie działkach w centrach miast też nie pozostanie bez zauważalnego wpływu na średni poziom cen. Popyt w tym segmencie mieszkaniowym jest mniej elastyczny, ze względu na takie czynniki jak lokalizacja czy prestiż. Zatem wpływ rosnących cen, jak i popyt na kredyt hipoteczny na sfinansowanie zakupu lokali, będzie nawet rósł.

Rynek mieszkaniowy nieodłącznie związany jest z demografią. W Polsce dodatkowym elementem jest migracja zarobkowa, zwłaszcza z Ukrainy. W dalszej części raportu przytaczamy dane za rok 2016, z których wynika, że największą liczbę mieszkań spośród cudzoziemców kupili Ukraińcy. Bardzo ważnym czynnikiem jest rosnąca mobilność Polaków, co widać w statystykach tzw. „wielkiej 6”.

Pozytywnie na rynek mieszkaniowy i kredytu hipotecznego będzie wpływać rozwijający się wynajem. W Polsce, w porównaniu choćby z Niemcami, odsetek osób decydujących się na wynajem jest niski, jednak jego popularność w ostatnim czasie wzrosła, choćby z powodu migracji zarobkowej do Polski czy rosnącej mobilności. Ważnym czynnikiem kształtującym dynamikę na rynku najmu będą REIT-y. W tym przypadku decydujące znaczenie będzie miało przyjęcie w ustawie regulującej zasady ich funkcjonowania rozwiązań podatkowych znanych z rynków, na których taka forma inwestowania w nieruchomości jest dobrze rozwinięta.

Pomimo dobrej koniunktury na rynku kredytowym, zysk netto banków w 2017 roku był o 2,3% niższy w porównaniu do roku 2016 i wyniósł 13,6 mld PLN[2]. Głównym powodem spadku zysku netto były obciążenia mające swoje źródła w regulacjach. W ub. roku banki wpłaciły 2,1 mld PLN na rzecz BFG, 600 mln PLN zasiliło Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, a 3,6 mld PLN stanowiło podatek bankowy. Negatywny wpływ tych obciążeń na stopy zwrotu z aktywów i zainwestowanego kapitału został złagodzony dobrymi wynikami w przychodach z odsetek i ponad 10% wzrostem pobranych opłat i prowizji. Warto nadmienić, że w trzech kwartałach minionego roku banki zamknęły 667 placówek i zwolniły blisko 3,5 tys. pracowników[3].

Podobnie jak w przypadku rynku nieruchomości, chcemy zwrócić uwagę na kilka istotnych dla banków czynników w bieżącym roku.

Nadal postępować będzie konsolidacja sektora bankowego i to nie tylko na skutek analizowanej fuzji PeKaO S.A. z Alior Bankiem. Rentowność w polskim sektorze bankowym mierzona zyskiem netto spadła w okresie ostatnich 5 lat o 12%, co spowodowało spadek ROE o ponad 36% (z 10,6% do 6,7%). Jednocześnie wzrósł współczynnik wypłacalności o 25,7% (z 14,8% do 18,6%), przy spadku NPL o 24% (z 8,9% do 6,4%).

Duże znaczenie dla decyzji inwestorów zagranicznych o pozostaniu w Polsce będzie mieć realizacja zapowiedzi o przeglądzie wywiązania się przez nich z realizacji zobowiązań zawartych w umowach inwestycyjnych.

Konsolidacja będzie zatem skutkiem politycznych decyzji o dalszym zwiększaniu udziału Skarbu Państwa w sektorze bankowym, malejącej rentowności sektora bankowego oraz w przypadku inwestorów zagranicznych – rosnącej niepewności odnośnie regulacji prawnych. Ostatni przykład wycofania się Deutsche Banku z rynku polskiego jest tego dobrym przykładem. Skutkiem będzie upolityczniona konsolidacja, która nie będzie korzystnie wpływać na konkurencyjność ofert banków. To z kolei nie będzie dobre dla sektora pośrednictwa.

Jednak w perspektywie bieżącego roku, biorąc pod uwagę bilanse banków, przewidywany wzrost PKB, rosnące płace i konsumpcję gospodarstw domowych, aktywa bankowe powinny nadal rosnąć. Rosnące z tego tytułu obciążenie podatkiem bankowym oraz innych danin nie będą poprawiać rentowności. Banki w poszukiwaniu oszczędności nadal będą redukować liczbę placówek i zatrudnienie, które na koniec roku może zbliżyć się do 160 tys. Redukcja zatrudnienia przy niskich inwestycjach w sektorze jest dla pośrednictwa korzystna, ponieważ banki, aby zrealizować plany sprzedażowe, będą nawet intensywniej korzystać z usług pośredników

——————————-

[1]    Branża pośrednictwa finansowego w IV kwartale 2017 r., ZFPF, luty 2018, http://zwiazek-posrednikow.pl.

[2]    Dane finansowe sektora bankowego – Rachunek zysków i strat, NBP, 15.03.2018, www.nbp.pl.

[3]    Informacja o sytuacji banków w okresie I-IX 2017 r., UKNF, grudzień 2017, www.knf.pl.

___________________________________________________________________

dr Mirosław A. Bieszki – Doradca KPF ds. Ekonomicznych – Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego; w 1986 stażysta w Komisji Europejskiej; w 1987 otrzymał stypendium badawcze Europejskiej Wspólnoty Gospodarczej; swoją karierę bankowości rozwijał w Bank Austria Creditanstalt; później prezes GMAC Polska S.A. oraz prezes Santander Consumer Bank; dziś niezależny konsultant; publikował komentarze dla www.obserwatorfinansowy.pl (NBP), przygotowywał ekspertyzy dla Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową, publikował komentarze w Forbes oraz jako ekspert komentował w CNBC Business; Doradca Ekonomiczny KPF.