Nieruchomości mieszkalne – czy kupujemy i jak finansujemy?

19/10/2018

O 40% w porównaniu z rokiem ubiegłym zmniejszył się w III kwartale 2018 roku udział gospodarstw domowych, które deklarują zdecydowaną wolę lub prawdopodobieństwo zakupu bądź budowy domu/mieszkania. To jeden z wniosków z badania „Sytuacja na rynku consumer finance”, zrealizowanego przez KPF i IRG SGH w III kw. br. na reprezentatywnej grupie gospodarstw domowych. Według ekspertów popyt na kupno lub budowę domu/mieszkania nadal istnieje, ale jego dynamika spada, co może negatywnie wpłynąć na szeroko rozumiany biznes w branży nieruchomości mieszkalnych.

W badaniu, prowadzonym cyklicznie od 2006 roku, respondenci dzielą się m.in. swoimi przewidywaniami co do inwestowania w nieruchomości w okresie najbliższych 12 miesięcy. W edycji przeprowadzonej w III kwartale 2018 roku zdecydowaną wolę lub prawdopodobieństwo zakupu bądź budowy domu/mieszkania zadeklarowało łącznie 5,4% polskich gospodarstw domowych. Nie jest to dobra wiadomość dla deweloperów, a w konsekwencji – dla firm budowlanych. Porównanie tych danych do analogicznych okresów z lat 2017 i 2016 ujawnia bowiem spadek udziału pozytywnych deklaracji w tym zakresie, których w rzeczonych okresach było odpowiednio 9,1% i 8,5%.

W okresie ostatnich 3 lat nastąpiło wyraźne przesunięcie z grupy deklaracji pozytywnych do grupy „ostrożnych” (udzielającej na pytanie o plany zakupu/budowy domu bądź mieszkania odpowiedzi „raczej nie”). Może to być spowodowane powszechną wiedzą na temat rosnących cen nieruchomości, materiałów budowlanych i kosztów pracy, ograniczających możliwości zakupowe, a także ostrożności i konserwatywnego podejścia do finansowania tych inwestycji kredytem w ostatnich latach.

Nasze badania nie odpowiadają na pytanie o profil deklarujących zakupy nieruchomości. Jeśli są to osoby, które czynią to pod tzw. wynajem, to ich elastyczność zakupowa jest względnie duża, a zmiana planów możliwa, jak się wydaje, nawet pod wpływem doniesień medialnych o negatywnych wydarzeniach w gospodarce, ryzyku kryzysu czy zmianach w przepisach podatkowych. W tym kontekście, dane o aktywności deweloperów, w połączeniu z deklaracjami o zakupach ze strony gospodarstw domowych, mogą zapowiadać zmiany na rynku, choćby w postaci zwiększonej konkurencji cenowej i większych zachęt do zakupu ze strony sprzedających. Mogą też skutkować zamrożeniem środków, wyłożonych na zakup nieruchomości, prace projektowe czy dokumentację w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę – ocenia Andrzej Roter, Prezes Zarządu KPF – organizacji skupiającej między innymi przedsiębiorców z kilku sektorów usług kredytowych.

Aby zaprezentowane w raporcie dane stanowiły dla deweloperów bardziej jednoznaczne wskazanie, potrzebna jest kolejna edycja badania. Jednak ze względu na fakt, że wiele firm budowlanych stara się o pozwolenia na budowę z solidnym wyprzedzeniem i przy uważnej obserwacji rynku, zarysowany w bieżącym kwartale trend może być istotny i wart zgłębienia.

W drugim kwartale 2018 r. zanotowano już spadki sprzedaży nowych mieszkań w największych miastach, co prawdopodobnie wynika ze zbyt szybko rosnących cen. Przy coraz wyższych kosztach budowy (stawki za robociznę, materiały i grunty) deweloperzy próbują utrzymać marże, przerzucając podwyżki na kupujących, ale w dłuższym terminie podejście to się nie sprawdza i część osób rezygnuje z nowego mieszkania. Pomimo tych spadków, sprzedaż nowych mieszkań i tak jest na wysokim poziomie, lecz deweloperzy powinni być gotowi na zmianę kierunku, w którym podąża rynek.

Mimo coraz wyraźniejszych sygnałów o możliwym odwróceniu trendu na rynku mieszkaniowym, deweloperzy nie zwalniają tempa, jeśli chodzi o budowanie mieszkań. Firmy chcą jak najbardziej wykorzystać sprzyjającą sytuację rynkową, ale koniec mieszkaniowego eldorado jest coraz bliższy – komentuje zmianę sytuacji dr Mirosław A. Bieszki, Doradca Ekonomiczny KPF.

Finansowanie nieruchomości

Dobre dane z sektora bankowego na temat dynamiki rynku kredytu mieszkaniowego nie mają jednoznacznego potwierdzenia w badaniach KPF i IRG SGH. Co prawda, w III kwartale 2018 roku wzrósł udział gospodarstw domowych, które zamierzają planowany zakup/budowę domu lub mieszkania sfinansować w części kredytem, osiągając poziom 53,1% (w roku 2017 i 2016 było to odpowiednio 46,8% i 36,3%). Ten wzrost jest jednak wynikiem przeniesienia deklaracji z kategorii „w całości za kredyt” do kategorii „w części za kredyt”, który może wynikać m.in. z rekomendacji KNF dotyczącej obligatoryjnego udziału własnego. Na względnie stałym poziomie utrzymuje się zaś udział planujących zakup/budowę z innych źródeł niż kredyt. W bieżącym roku było ich 37,5% – o prawie 5% więcej niż w roku poprzednim i około 1% mniej niż w roku 2016.

Nie bez znaczenia pozostaje także fakt, że deklarowana przez RPP kontynuacja polityki niskich stóp procentowych nawet do początku roku 2020 zniechęca do deponowania oszczędności na dłuższe okresy (co widać po zmniejszających się depozytach terminowych w bankach). Giełda papierów wartościowych jest także mało atrakcyjna ze względu na niskie zwroty z inwestycji w akcje, co widać również po odpływie środków z funduszy inwestycyjnych. Następuje więc przesuniecie wolnych środków na zakupy nieruchomości, co również może wpływać na wzrost liczby gospodarstw domowych, posiłkujących się częściowo przy zakupie nieruchomości środkami pochodzącymi z kredytu – dodaje dr Bieszki.

Pozytywną informacją dla kredytodawców jest jednak to, że łączny udział planujących sfinansować swoje inwestycje mieszkaniowe z udziałem kredytu w roku bieżącym, choć stosunkowo niższy niż w roku poprzednim, jest jednak wyższy niż w roku 2016. Natomiast pozytywną informacją dla deweloperów może być to, że potencjalni kupujący nadal będą wykorzystywali inne niż kredytowe źródła finansowania zakupu/budowy nieruchomości mieszkalnej.